山西省人民政府办公厅

2016年11月14日

山西省农村承包土地的经营权和农民住房

财产权抵押贷款试点工作实施方案

　　为贯彻落实党中央、全国人大、国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点工作的各项政策和要求，稳妥有序推进我省“两权”抵押贷款试点工作，现制定本方案。

　　一、总体要求

　　（一）指导思想。

　　全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会和总书记系列重要讲话精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化发展。

　　（二）基本原则。

　　1.依法有序。“两权”抵押贷款试点工作要坚持于法有据，遵守现行法律法规和各项政策要求。对于现行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权、集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，按照《全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，在试点范围内调整实施。

　　2.自主自愿。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包方同意可用于抵押及合法再流转，抵押仅限于流转期内的收益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。

　　3.稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。

　　4.风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。

　　二、试点范围

　　（一）试点地区。根据全国人大常委会决定，我省开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点为运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县，开展农民住房财产权抵押贷款试点为晋中市榆次区。

　　（二）试点期限。根据全国人大常委会决定，试点期限为2015年12月28日至2017年12月31日。

　　（三）试点金融机构。省内各金融机构均可参与试点。推动形成以农村合作金融机构、农业银行、邮储银行、农业发展银行等涉农金融机构为主体，其他金融机构积极参与的“两权”抵押贷款金融服务体系。

　　三、试点任务

　　（一）落实“两权”抵押融资功能。在贷款对象上，重点支持专业大户、家庭农场、农民合作社、农业龙头企业等新型农业经营主体。在贷款产品上，鼓励开发以“两权”为单一抵押物或占主导作用的信贷产品。在贷款用途上，贷款人主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。在贷款抵押率及额度上，贷款人应统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地的经营权价值及流转方式、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权等因素，合理自主确定。鼓励对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段的借款人，适当提高抵押率。在贷款利率上，贷款人应参考人民银行同期同档次基准利率，结合借款人实际合理自主确定。在抵押合同约定的利率之外不得另外或变相增加其他费用。在贷款期限上，贷款人应综合考虑承包土地的经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款期限。鼓励贷款人在承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定农民住房财产权抵押贷款期限。

　　（二）建立健全抵押物处置机制。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

　　（三）加快推进确权登记颁证工作。对试点县（市、区）“两权”确权登记颁证工作实行优先办理、费用优惠等政策。加快推进试点县（市、区）农村承包土地的经营权、农民房屋所有权及宅基地使用权的确权登记颁证工作。农村承包土地的经营权确权登记颁证工作要于2016年12月底前基本完成。鼓励试点县（市、区）探索通过合同鉴证、登记颁证等方式，对采取转包、出租入股和其他合法方式取得的农村承包土地的经营权进行权属确认。农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）要加快推进不动产统一登记工作，在2016年底前具备颁发不动产权证书的条件。

　　（四）建立和完善“两权”价值评估体系。借贷双方可采取委托第三方评估机构、贷款人自行评估或者双方协商等方式对“两权”价值进行评估。试点县（市、区）要积极培育农村产权评估机构，探索制定“两权”价值评估标准和操作流程，编制和发布“两权”基准价格。对难以协商认定或授信额度较大的，原则上应由具备资质条件的评估机构进行评估。农村承包土地的经营权价值评估应综合考虑当地农用地分级估价成果、土地已付租金、平均预期收入、经营权剩余年限及地上附着物等因素。房屋所有权及宅基地使用权评估应综合考虑位置、建筑材料、建筑面积、使用年限等因素。

　　（五）完善“两权”抵押登记制度。试点县（市、区）“两权”抵押实行登记制度。承包土地的经营权抵押登记在试点县（市、区）人民政府农业行政主管部门、农村经济经营管理部门或者试点地区政府授权的农村产权流转交易平台办理。农民房屋所有权及宅基地使用权抵押登记在试点地区政府确定的不动产登记机构办理。“两权”抵押登记部门要制定和完善“两权”抵押登记工作细则，采取审核、公示等方式，确保抵押物权属无争议。对符合条件的，抵押登记部门应在规定时限内颁发他项权利证书。农民住房财产权设立抵押的，需将宅基地使用权与住房所有权一并抵押。

　　（六）完善农村产权流转交易平台体系。试点县（市、区）可以依托公共资源管理平台，建立县（市、区）、乡（镇、街道）等多级联网的农村产权流转交易平台，制定和完善管理办法，科学设定交易规则，明确产权审查监督、组织交易、交易鉴证、风险防范等办法、步骤，实现农村产权流转交易市场公开、透明、规范运行。政府出资设立的农村产权流转交易市场应以提供公益性服务为主，不得以盈利为目的。试点县（市、区）要针对农村产权交易流转市场的建设和运营出台相应财政补贴等优惠政策。

　　（七）建立风险缓释及补偿机制。试点县（市、区）应建立“两权”抵押贷款风险补偿专项资金，用于补偿和分担自然灾害等不可抗力造成的损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益。试点县（市、区）应建立健全补偿资金管理办法，明确管理部门、使用条件和补偿比例等；对风险补偿资金应实行专户专用，并足额划拨资金；专项资金规模应根据贷款发放情况适时扩大。鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式为“两权”抵押贷款主体融资增信。各试点县（市、区）要进一步完善辖内政策性融资担保机构资本金补充机制，支持融资性担保机构在试点县（市、区）开展针对“两权”抵押贷款的担保业务，给予小微企业和农业经营主体等一定担保费率优惠。支持省级再担保机构在试点县（市、区）开展业务。在试点期间，试点地区可根据地方财力对农民“两权”抵押贷款给予适当贴息，激励贷款人放贷。

　　（八）加大各项政策支持力度。人行太原中心支行要进一步加强窗口指导，积极引导各类金融机构在试点地区开展“两权”抵押贷款业务。对开展“两权”抵押贷款业务取得良好效果的金融机构加大支农再贷款等政策支持力度。省发展改革委、人行太原中心支行等部门要扎实推进试点农村信用体系建设，推进信用户、信用村、信用乡镇的创建和评定，营造良好的农村信用环境。省财政厅要督促试点县（市、区）及时拨付农村金融机构定向费用补贴和县域金融机构涉农贷款增量奖励资金。省国土资源厅要优先向试点县（市、区）提供农地确权底图。税务部门要落实金融机构涉农贷款和中小企业贷款损失准备金税前扣除等相关税收优惠政策。山西银监局要督促辖内银行业金融机构适当提高试点县（市、区）“两权”抵押贷款不良率及相关信贷责任的容忍度。山西保监局要引导辖内保险机构大力推进农业保险和农民住房保险工作，提高政策性农业保险和农民住房保险保障水平，探索开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款保证保险业务。

　　四、试点步骤

　　（一）试点启动阶段（2016年6月底前）。成立山西省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作小组（以下简称“省试点工作小组”），各试点县（市、区）相应成立试点工作小组，办公室设在同级人民银行。试点县（市、区）要制定“两权”抵押贷款试点实施方案，明确试点任务、内容、实施步骤、工作措施等内容，并以市人民政府名义报省试点工作小组。省内地方法人金融机构要根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）及《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔2016〕78号)、《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》(银发〔2016〕79号）等文件要求，制定“两权”抵押贷款管理办法和操作规程，并按属地原则报当地人民银行备案。

　　（二）全面推进阶段（2016年7月-2017年10月）。省试点工作小组要强化监督考核，在试点县（市、区）开展现场调研督导，督促落实各项配套措施；适时召开全省“两权”抵押贷款试点工作会，总结前期工作，交流推广经验，部署后期阶段工作。试点县（市、区）要积极开展“两权”抵押贷款试点工作宣传活动，定期开展试点工作评估总结，加快落实确权登记颁证、评估体系、抵押登记、流转交易、风险补偿、抵押物处置等配套措施，完善试点业务开展基础条件。金融机构要创新“两权”抵押贷款金融产品和服务方式，提升涉农信贷服务水平。

　　（三）总结评估阶段（2017年11月-12月）。试点县（市、区）总结先进经验，归纳工作中存在的问题并提出建议，以市政府名义报省试点工作小组。省试点工作小组对全省“两权”抵押贷款试点情况进行全面评估，形成工作报告，以省政府名义报全国“两权”抵押贷款试点工作指导小组。

　　五、工作要求

　　（一）加强组织领导。省试点工作小组由人行太原中心支行、省农业厅、省金融办、省发展改革委、省财政厅、省国土资源厅、省住房城乡建设厅、省林业厅、省地税局、省国税局、省法制办、山西银监局、山西保监局等成员单位组成，办公室设在人行太原中心支行。省试点工作小组要落实全国“两权”抵押贷款试点工作指导小组各项工作要求，加强对试点工作的指导协调，及时研究解决遇到的重点、难点问题并做好跟踪指导、专项统计、评估总结等相关工作。在试点期内，每年年底形成年度试点总结报告，于次年1月底前以省政府名义报全国“两权”抵押贷款试点工作指导小组。省试点工作小组各成员单位要明确分管负责人、责任处室，并指定1名联络员负责日常联系。试点工作小组办公室根据工作需要，召集各成员单位召开专题会议，协调相关工作，并形成会议纪要。

　　（二）落实责任分工。试点县（市、区）政府要切实承担试点主体责任，充分认识“两权”抵押贷款试点的重要意义，把“两权”抵押贷款试点列入年度重点工作，完善工作机制，落实各项配套政策，保障工作经费，确保试点工作取得实效。各地人民银行要切实发挥牵头作用，加强与各成员单位的沟通，根据任务分工，及时协调解决试点中存在的困难和问题。各地试点工作小组成员单位要各司其职、密切配合，及时制定和完善配套政策。金融机构应对参与试点工作的基层行（社）在绩效评价、资源配置、信贷管理等方面给予倾斜和支持。

　　（三）稳妥有序推进。试点县（市、区）要结合本地实际制定试点工作实施方案，细化试点工作任务、责任分工和进度安排，做好确权登记颁证、评估机制、抵押登记、交易流转、风险补偿及抵押物风险处置等配套措施的落实，稳妥开展试点工作。金融机构要制定“两权”抵押贷款信贷管理制度，创新金融产品和服务方式，有序开展“两权”抵押贷款业务。

　　（四）开展工作督导。金融监管机构要健全有效的日常监管和风险监测、预警、化解处置机制,重点防范信贷风险。各成员单位要加强对“两权”抵押贷款试点工作的督促指导，定期开展专项督查。对开展“两权”抵押贷款试点工作成效不明显、措施不得力的，及时进行指导督促和情况反馈。对试点工作成效比较明显、措施落实到位的，进行通报表彰。

　　（五）强化考核评估。人行太原中心支行牵头建立和完善“两权”抵押贷款专项监测考核及简报制度，明确监测考核对象、内容及时间要求，及时客观总结试点工作进展情况。将“两权”抵押贷款试点工作纳入年度“三农”信贷政策导向效果评估。试点县（市、区）和省级金融机构要明确责任、健全工作机制，做好数据和信息报送工作。试点县（市、区）应于每季度后5个工作日内形成季度总结报告和政策建议，由所在市人民银行会同当地银监部门审核汇总后，于每季度后10个工作日内报省试点工作小组办公室，省试点工作小组办公室以简报形式印送各成员单位。人行太原中心支行会同山西银监局汇总各市报告，于每季度后20个工作日内报全国“两权”抵押贷款试点工作指导小组办公室。

　　（六）做好政策宣传和舆论引导。各地各部门要因地制宜，通过多种方式加大对“两权”抵押贷款业务及相关政策措施的引导和宣传推广力度，使参与试点工作的各类主体熟悉了解业务办理流程和各项政策，为“两权”抵押贷款试点各项工作顺利开展营造良好氛围。